Korona opatrenia #10: Exekúcie a  nájom

Dňa 22. apríla 2020 bola schválená novela zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony, ktorou sa okrem inštitútu dočasnej ochrany podnikateľa schválila aj „ochrana nájmu“ a odklad exekúcií. Aby ste udržali krok v dianí aj v tomto smere, prinášame vám krátky prehľad zavedenia pomoci v praxi. 

Odklad exekúcie

Podľa nového opatrenia môžu fyzické osoby – dlžníci, voči ktorým sa vedie exekučné konanie, podať žiadosť o odklad exekúcie. Tak, ako pri všetkých ostatných opatreniach, aj v tomto prípade sa zákonodarca zameriava najmä na ochranu osôb, ktorých finančná situácia bola skutočne ovplyvnená šírením nového koronavírusu. Práve z tohto dôvodu sú oprávnené o odklad exekúcie požiadať len tie osoby, ktorým v dôsledku mimoriadnej situácie spôsobenej šírením COVID-19 prechodne poklesli príjmy a neodkladná exekúcia by mohla mať pre nich alebo pre príslušníkov ich rodiny zvlášť nepriaznivé následky.

Príkladom sú napríklad osoby, ktorých zamestnávatelia museli zatvoriť prevádzku a je im preplácaných 60% ich priemernej mzdy. Ak je takou osobou živiteľ rodiny, pokles príjmu skoro o polovicu môže skomplikovať simultánne uspokojovanie pohľadávky a tiež nákladov na život. Rovnako tomu je aj v prípade osôb, ktoré ako zamestnanci čerpajú neplatené voľno. K žiadosti musí byť pripojené aj vyhlásenie o majetku, v ktorom dlžník vyhlási, v akej výške majetok vlastní.

Súdny exekútor po prijatí žiadosti bezodkladne vydá upovedomenie o odklade exekúcie. Toto zároveň doručí účastníkom konania (napríklad veriteľ), platiteľovi mzdy dlžníka, banke, a aj samotnému dlžníkovi, ako aj iným osobám, ktoré sú exekúciou dotknuté.

Od vydania predmetného upovedomenia exekútora začína plynúť šesť mesačná doba odkladu exekúcie. Táto doba však podľa zákona uplynie najneskôr 1. decembra 2020. Znamená to, že ak o odklad exekúcie dlžník požiada napríklad 1. septembra 2020, odklad exekúcie podľa aktuálnej právnej úpravy potrvá len štyri mesiace. 

Počas odkladu exekúcie môže exekútor naďalej vykonávať úkony smerujúce k zisteniu a k zabezpečeniu majetku podliehajúcemu exekúcii. Ak takéto úkony už uskutočnil pred vydaním upovedomenia o odklade exekúcie, ich účinky zostávajú zachované.

Existujú aj prípady, kedy sa na žiadosť dlžníka nebude prihliadať. Stane sa tak za predpokladu, že:

a) žiadosť nie je úplná,

b) exekúcia už bola odložená na žiadosť dlžníka,

c) dlžníkovi už bolo povolené splácať vymáhaný nárok v splátkach,

d) exekúcia bola zastavená,

e) ide o vymoženie pohľadávky na výživnom, 

f) ide o uspokojenie práva na nepeňažné plnenie, alebo

g) exekučné konanie začalo pred 12. marcom 2020.

Ak sa na žiadosť dlžníka neprihliadne, súdny exekútor je povinný  bezodkladne informovať dlžníka spolu s dôvodom, pre ktorý žiadosť o odklad exekúcie nemôže byť schválená. 

Zároveň sa s novým opatrením predlžuje aj lehota, v rámci ktorej sú exekútori povinní upustiť od vykonania dražby, poverovania predajom majetku dražobníka, organizovania ponukového konania alebo iného súťažného procesu smerujúceho k predaju majetku z pôvodného 30. apríla 2020 až do 31. mája 2020. 

„Ochrana nájmu“

Nový inštitút „ochrany nájmu“ spočíva v zákaze prenajímateľa jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti. Tento zákaz sa vzťahuje iba na ukončenie nájomného vzťahu z dôvodu, že je nájomca v omeškaní s platením nájomného, ak toto omeškanie vzniklo v dôsledku okolností, spôsobených šírením nového koronavírusu

Príkladom môže byť, ak máte ako nájomca prenajatý byt na bývanie a súčasne čerpáte v práci neplatené voľno, pretože prevádzka  vášho zamestnávateľa je v zmysle rozhodnutia Úradu verejného zdravotníctva zatvorená, a z tohto dôvodu nemáte dostatok financií na úhradu nájomného. Tento dôvod pre vznik omeškania musí byť nájomcom dostatočne osvedčený.

Okrem samotného nájomného sa ochrana nájomcu vzťahuje aj na úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom, akými sú napríklad poplatky za energiu. Nájomné, ktoré je novým ustanovením zákona kryté musí byť splatné v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020.

Dôležitou informáciou je tiež, že sa nové korona opatrenie vzťahuje  na všetky nájmy nehnuteľnosti vrátane bytov a rovnako na nájmy  nebytových (podnikateľských) priestorov, čo aspoň čiastočne podáva pomocnú ruku majiteľom rôznych prevádzok, ktoré si priestory na svoje podnikanie prenajímajú, avšak aktuálne sú zatvorené v dôsledku opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR pri ohrození verejného zdravia.

Dôležité je tiež pripomenúť, že aj keď v súčasnej dobe majú nájomcovia možnosť využívať „ochranu nájmu“, mali by už teraz komunikovať s prenajímateľom, akým spôsobom v budúcnosti vyrovnajú svoje záväzky z titulu neplatenia nájomného za obdobie od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020.

POZOR! Iné dôvody pre ukončenie nájmu nie sú novým opatrením dotknuté, to znamená, že ak by sa nájomca do omeškania s platením nájomného nedostal, ale boli by splnené iné zákonné alebo zmluvne dohodnuté skutočnosti, s ktorými sa ukončenie nájomného vzťahu spája, môže prenajímateľ nájom nehnuteľnosti ukončiť. 

 

Autori: JUDr. Ondrej Steiniger a Magdaléna Karvaiová

 

Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.

Magdaléna Karvaiová

Zamestnanosť / Príspevky / Verejný poriadok